广东省东莞市第二人民法院

民 事 判 决 书

 

（2020）粤1972民初1315号

原告（反诉被告，以下简称原告）：东莞市大岭山镇水朗第一股份经济合作社，住所地广东省东莞市*******，组织机构代码为61832483-2。

社长：黎健求，该单位负责人。

委托诉讼代理人：叶冠繁，广东莞信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：苏岩，广东莞信律师事务所律师。

被告（反诉原告，以下简称被告）：王开封，男，1982年1月28日出生，汉族，住河南省柘城县***************，公民身份号码为412************014。

委托诉讼代理人：彭梅林，广东腾锐律师事务所律师。

原告东莞市大岭山镇水朗第一股份经济合作社与被告王开封土地承包经营权纠纷一案，本院立案受理后，被告王开封提起反诉，本院对被告提起的反诉予以受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市大岭山镇水朗第一股份经济合作社的委托诉讼代理人叶冠繁，被告王开封及其委托诉讼代理人彭梅林到庭参加了诉讼。经当事人申请及本院院长批准，本案继续适用简易程序审理延长审限三个月。本案现已审理终结。

原告东莞市大岭山镇水朗第一股份经济合作社向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2015年7月21日签订的《鱼塘租赁合同书》（合同编号：鱼塘租赁201501，合同标的1230000元）；2.被告立即向原告返还案涉“竹仔坑口”三口鱼塘；3.被告向原告支付租金本金369000元（自2016年7月1日暂计至2019年6月30日止，实际计算至被告返还之日止）及利息（以123000元为本金，以年利率24%计算，自2016年7月2日计算至实际清偿之日止，暂计至2019年7月1日为88560元；以123000元为本金，以年利率24%计算，自2017年7月2日计算至实际清偿之日止，暂计至2019年7月1日为59040元：以123000元为本金，以年利率24%计算，自2018年7月2日计算至实际清偿之日止，暂计至2019年7月1日为29520元；合177120元）；4.被告交付给原告的定金123000元无需退还给被告；以上暂合计669120元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：于2015年6月29日，原告将名下资产“竹仔坑口”三口鱼塘（以下简称“案涉鱼塘”）的租赁权，在东莞市*************举办竞投。在竞投过程中，被告竞得了案涉鱼塘的租赁权，而后被告使用，租赁期为十年，从2017年7月1日至2025年6月30日，第1年至5年的租金为每年123000元，租金按年缴交，被告应于每年7月1日前将当年租金转入原告指定银行账户。被告在签订合同之日，原、被告、案外人东莞市**************签订了《成交确认书》。原、被告最终于2015年7月21日签订《鱼塘租赁合同书》，以确定双方的租赁关系。根据双方签订的《鱼塘租赁合同书》，原告将案涉鱼塘交付给被告使用，租赁期为十年，从2017年7月1日至2025年6月30日，第1年至5年的租金为每年123000元，租金按年缴纳，被告应于每年7月1日前将当年租金转入原告指定银行账户。被告在签订合同之日，依约将定金123000元以及第一年租金123000元（2015年7月1日至2016年6月30日）交付给原告，但被告拖欠原告自2016年7月1日至今的租金，经原告多次催告，均未果。现原告根据《鱼塘租赁合同书》第九条，请求追究被告的违约责任，即原告有权单方面解除合同、没收被告已经缴纳的定金、追回被告拖欠的租金、收回鱼塘，并要求被告向原告支付滞纳金，因双方在合同中约定的滞纳金过高，原告现以年利率24%主张为宜。综上所述，被告拖欠原告租金的行为已严重侵害原告的合法权益，故原告特诉至法院，望法院在查明案件事实的基础上，判如所请。

被告王开封辩称，针对原告的起诉，被告称其答辩意见与其反诉理由一致。

被告王开封向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的《鱼塘租赁合同书》（合同编号：鱼塘租赁201501）；2.适用定金罚则判令原告双倍返还被告交付的租赁定金246000元及第一年的租金123000元，共计369000元；3.原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告于2015年6月29日通过竞投的方式竞得原告位于“竹仔坑口”的三口鱼塘，2015年7月21日双方签订《鱼塘租赁合同书》，被告依约将第一年的租金及相当一年租金的定金共计246000元支付给原告，获得案涉鱼塘的承包经营权。2019年9月11日，原告以被告拖欠租金为由向法法院起诉，要求解除合同，另要求被告向其支付自2016年7月1日起至2019年6月30日止的租金369000元及利息177120元，且无需退还定金。被告基于下列理由，认为原告提起诉讼的理由与事实不能成立：第一，案涉鱼塘并未成功交付给被告使用。《鱼塘承包租赁合同书》签订后被告如约支付了定金及第一年的租金，原告在预将鱼塘交付给被告时，双方来到鱼塘现场，被告当场提出异议，三口鱼塘中的位于中间位置的鱼塘堤围上有搭建的建筑物，部分堤围被开垦用于种植，被告要求原告尽快清除，便于被告进场布置养殖设施，等原告全部清除后双方再行办理交付手续。第二，在2015年7月至2016年6月间，被告多次路过案涉鱼塘，发现要求原告清除的建筑物仍保持现状，且发现堤围上出现新搭建的建筑物，被告只能多次催促原告赶紧处理，就这样过去了一年，案涉鱼塘仍未成功交付给被告使用。2016年7月，被告鉴于此情况，就前往原告办公地点，找到原社长黎远明，表明由于原告迟迟未能交付鱼塘给被告使用，被告的承包目的无法得到实现，提出解除《鱼塘承包合同书》的要求，黎远明社长当场表示同意解除合同，并让被告将合同退回，他会安排财务跟进处理。正因如此，自2016年7月起，被告从未收到任何催缴租金的通知。之后，因原告社长换任，工作交接的原因，合同解除后的押金退还迟迟未得到处理。基于上述事实和理由，被告认为案涉合同已于2016年7月份解除，原社长作为原告的负责人，亦是案涉合同签名方，被告完全可以信赖其同意解除合同的意思表示代表原告，原告2019年再来向被告要求支付租金，毫无事实和法律依据。同时，按照案涉合同的约定，被告已经支付了一年的租金和定金，但案涉鱼塘从未正式交付给被告使用，未交付的责任在于原告，其应当退还收取的一年租金，并赔偿被告的损失，应当适用定金罚则，双倍返还被告交付的定金。

针对被告王开封的反诉，原告东莞市大岭山镇水朗第一股份经济合作社答辩称，一、原告已经依约向被告交付了涉案鱼塘，被告对此从未提出过任何异议，原告已将涉案鱼塘交付给被告使用，被告应当依照合同约定支付租金，原告无需向被告退还租金及押金。原告将涉案鱼塘竞投前，已经带被告到涉案鱼塘现场进行查看，被告是对当时涉案鱼塘现状不存在任何异议的情况下，才参加竞投并最终竞得涉案鱼塘的租赁权。另外，双方签订的《鱼塘承包租赁合同书》第四条第一款明确约定：“甲方（原告）将鱼塘交付给乙方（被告）时，甲、乙双方应在鱼塘现场，乙方对鱼塘状况有异议的，应当场提出，协商解决”。事实上，原告将涉案鱼塘交付给被告后，被告从未向原告对鱼塘的交付提出过任何异议，并且根据常理，被告向原告已支付了押金及租金共计246000元后，假设存在原告未向其交付涉案鱼塘或者交付鱼塘不符合被告要求的情况，那么被告早于2015年期间就会依法维权，而并非原告在诉请租金后，才向法院提出反诉，被告的反诉理由，于理不合，被告应当按照合同约定向原告支付租金。且被告提交的其与黎远明的微信记录的对话，也未显示原告未将涉案鱼塘交付给原告，双方的对话中仅描述被告曾与原告协商解除《鱼塘承包租赁合同书》，但因为被告欠付租金，双方未就解除合同达成一致合意，双方仍为租赁合同关系，被告应当依约向原告支付租金。二、原告将涉案鱼塘交付给被告后，就未在鱼塘四周增设任何建筑物，且涉案鱼塘交付给被告前已经存在相应的建筑物及固定设施，被告也明知该情况。如上所述，被告在竞投涉案鱼塘租赁权及原告交付鱼塘后，被告均清楚涉案鱼塘及周边的情况，且未提出过任何异议。涉案鱼塘在出租给被告前，就已经存在相应的建筑物及固定设施，被告也认为相关的建筑物及固定设施在承租后可以合理利用，所以才承租涉案鱼塘，其对于鱼塘的现状是明知的。对此，《鱼塘承包租赁合同书》中第四条第三款已经可以作出印证：“租赁期满，甲、乙双方没有重新签订租赁合同的，乙方应在合同期满当天内将鱼塘完好归还甲方，不得拆除鱼塘四周的固定设施。归还甲方的鱼塘有乙方搭建的设施或剩余鱼的，甲方有权处置且不予补偿。”由此可见，根据该约定，在被告承租前，其已明知涉案鱼塘四周存在固定设施，且鱼塘交付给被告后，被告有权搭建相应的设施加以利用，至于被告在涉案鱼塘内是否增设相关设施，原告在交付涉案鱼塘后并未对被告进行任何干涉，充分保障了被告自由行使其租赁权的权利。三、原告从未与被告就解除《鱼塘承包租赁合同书》达成合意，双方租赁关系尚未解除，被告仍应当按照合同义务向原告交付租金。根据现有证据无法证明双方就解除《鱼塘承包租赁合同书》达成合意，目前涉案鱼塘仍在租赁期限内，被告拖欠租金的情况下，原告只能起诉至法院，要求解除与被告的租赁关系后，才能将涉案鱼塘另行出租。四、被告所缴纳的123000元“定金”的性质，实质上为押金，属于履约保证金，依法不适用定金罚则。虽然《鱼塘承包租赁合同书》中第三条第三款中，将被告缴纳的123000元表述为“定金”，但在该条第四款中明确：“合同期满，在乙方付清租金等经营费用后，甲方将定金无息退还乙方。”即表明该款项性质为履约保证金（押金)，不适用定金罚则。五、原告认为被告在2015年7月20日已经向原告支付了租赁定金及第一年的租金，被告在2020年3月14日才提起反诉要求返还已过诉讼时效。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

一、双方合同的签订情况。

2015年6月29日被告通过东莞市************竞拍得原告位于竹仔坑口（约15亩）三口鱼塘的租赁权，缴纳交易保证金10000元。2015年7月2日被告向原告转账113000元，显示用途为押金。2015年7月20日被告向原告转账123000元。2015年7月21日原告作为甲方与被告作为乙方签订编号为鱼塘租赁201501号的《鱼塘租赁合同书》，约定：第一条：甲方将位于竹仔坑口的三口鱼塘出租给乙方使用，鱼塘约15亩，鱼塘属于甲方所有，乙方租赁甲方鱼塘用于养殖。第二条：租赁期为十年，即从2015年7月1日至2025年6月30日，甲方于2015年7月1日前将鱼塘交付给乙方使用。第三条：租金以合同第一条所约定的面积计算，第1至5年按每亩每年租金8200元，鱼塘每年租金总计123000元；第6至10年每亩每年租金9840元，鱼塘每年租金147600元。租金按年缴交，乙方于每年7月1日前将当年租金转入甲方账户。乙方于合同签订之日，一次性向甲方缴纳定金123000元和第一年租金123000元。合同期满后，在乙方付清租金等经营费用后，甲方将定金无息退还给乙方。第四条：甲方将鱼塘交付给乙方时，双方应在鱼塘现场，乙方对鱼塘状况有异议的，应当场退出，协商解决……租赁期满，双方没有重新签订租赁合同的，乙方应在合同期满当天将鱼塘完好归还甲方，不得拆除鱼塘四周的固定设施，归还甲方的鱼塘有乙方搭建的设施或剩余鱼的，甲方有权处置并不予补偿。第六条：甲方应当协助乙方办理相关用水、电，有关的费用由乙方承担。第八条：甲方的违约责任：甲方不按时交付鱼塘乙方的，每逾期一日应向乙方支付年租金1%的违约金。甲方违反合同的租赁期内收回鱼塘的，应双倍返还定金给乙方，退回当年租金给乙方，并给予乙方7天处理鱼塘的鱼。第九条：乙方的违约责任：乙方不按时缴交租金的，按应缴租金每日加收1%的滞纳金。乙方违反合同在租赁期内退租的，甲方不退还所收乙方定金。乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除随时没收定金、追回乙方拖欠款项、收回鱼塘及解除合同，由此造成乙方经济损失的不予赔偿：……未按时向甲方缴交租金超过三个月……。双方还对其他内容进行约定。

二、案涉地块的性质、用途及土地承包经营权权属人的情况。

本院就案涉鱼塘的性质发函至东莞市自然资源局，东莞市自然资源局向本院复函称案涉地块为集体土地，集体土地所有权登记为东莞市大岭山镇水朗第一股份经济合作社农民集体[所有权证号为东府集有（2013）第1900151906890号]，现状为养殖坑塘。关于该地块的土地承包经营权权属人，请征询东莞市********民委员会。

东莞市********民委员会（以下简称“水朗村委会”）向本院复函称位于东莞市大岭山镇水朗第一股份经济合作社“竹仔坑口”（约15亩）三口鱼塘涉及的土地性质为农田，用途为农业生产，一直以来该三口鱼塘及土地权属水朗村委会，而且该鱼塘及地块在水朗村委会红线范围内。该三口鱼塘涉及的土地承包经营权权属人一直为原告。

三、合同的履行情况。

（一）案涉鱼塘的交付情况。被告主张案涉鱼塘尚未交付，原告称已经交付，具体体现在原告提交2015年7月2日出具的收款通知可以推定被告在2015年7月2日缴纳押金后经过对鱼塘的实地考察，于2015年7月20日才向原告支付第一年的租金。

在原告向本院提起诉讼后，被告曾微信联系原告原社长黎远明商量案涉情况，于其微信内容中提到“好的，还是谢谢你那个当时，哎呀，我早知道这样子，当时这个财务。让我再交几个月的租金，我就交了，也不用现在说要赔这么多钱啦。那时候那么简单的一个事情，对吧，我认为我们两个谈好，然后。后面就是就这样就过了，我那个押金也不要了，租金也就村委会，也没亏什么钱，当时忘记给他几个月的租金计算了”。

原告确认其于2016年收到被告退回的合同，双方有协商解除但没有结果，当时被告只是退回合同尚未退回鱼塘；原告称其在收回案涉合同后鱼塘没有作其他用途，原因系案涉鱼塘属于集体资产，若原告需要另行出租的话，仍需招标，但因被告一直未与原告完成解除合同的手续，农资办不同意原告将鱼塘另行出租，故一直未做其他用途。

（二）合同的解除情况。原告主张案涉合同的解除时间为本案本诉起诉状副本送达之日；被告主张为其交还案涉合同之日即2016年8月，至于欠缴的几个月租金由于财务人员没有按照原社长的指示，与原告进行对接，此行为只是合同解除后的后续工作，并不代表合同尚未解除。

（三）原、被告主张违约情况。原告主张其没收被告缴纳定金依据为根据案涉合同第九条关于“乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除随时没收定金、追回乙方拖欠款项、收回鱼塘及解除合同，由此造成乙方经济损失的不予赔偿：……未按时向甲方缴交租金超过三个月……”的约定。被告主张其要求原告双倍返还定金的依据为双方于案涉合同第八条关于“甲方违反合同在租赁期内收回鱼塘的，应双倍返还定金给乙方，退回当年租金给乙方，并给予乙方7天处理鱼塘的鱼”的约定，原告违约收回案涉鱼塘尚需双倍返还定金，现原告未交付的行为更严重于收回鱼塘，故参考适用定金罚则。

（四）被告确认自2016年8月退回案涉合同给原告之日起至被告向本院提起反诉之日前均没有要求原告返还定金及第一年租金，被告对此解释称其在交还案涉合同时表示愿意不要第一年的租金及押金，但前提是原告愿意在2016年8月解除合同。现被告收到原告的起诉，证明原告并未履行承诺，故被告反诉请求返还第一年租金及双倍定金。

本院认为：本案为土地承包经营权纠纷。本案的争议焦点为：一、案涉合同是否有效；二、被告的反诉请求有无超过诉讼时效；三、原、被告的各项诉请应否支持。对此，本院分析如下：

首先，经本院发函至东莞市*********委会，两单位函复本院称案涉地块性质属于集体土地，现状为养殖坑塘，三口鱼塘涉及的土地承包经营权权属人一直为原告，现原告将其享有土地承包经营权的地块出租给被告作养殖使用，并不违反法律、行政法规强制性规定，即案涉《鱼塘租赁合同书》系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。

其次，原、被告于本案庭审中均确认被告于2016年8月就案涉合同的解除情况与原告协商，并退回案涉合同原件给原告，即至此时被告理应知道案涉合同涉及的押金及第一年租金需要进行处理，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定，被告主张权利的诉讼时效应从2016年8月开始计算，至2019年8月已届满三年，而被告向本院提起反诉的时间为2020年3月14日，已经超过前述规定的三年诉讼时效，故本院对被告的反诉请求不予支持。

最后，关于原告的各项诉请，本院阐述如下：

第一，关于案涉鱼塘是否已交付问题。被告称案涉鱼塘尚未交付，但根据被告提交原告确认真实的微信聊天记录及原、被告确认的事实显示，被告于2016年8月就案涉合同的解除与原告进行协商，在该协商期间，被告没有提出案涉鱼塘没有交付的问题，且被告确认其当时协商尚欠几个月租金的问题。若事实如被告所称，案涉鱼塘没有实际交付给被告，在2016年8月双方协商解除案涉合同之时，被告亦不会确认其拖欠原告几个月租金的问题，该陈述与被告于本案中称原告没有交付案涉鱼塘的主张相互矛盾，被告对此也没有作出合理解释，故本院对被告称原告没有交付案涉鱼塘的主张不予采纳，并认定原告已经向被告交付案涉鱼塘。

第二，关于案涉合同的解除时间问题。于本案庭审中，原、被告均确认被告曾于2016年8月就案涉合同的解除问题进行协商，原告亦确认被告已经交回案涉合同，但原告称交回合同不代表交回案涉鱼塘；对此本院认为，原、被告曾于2016年8月对案涉合同的解除进行协商，且当时被告退回案涉合同原件给原告，该行为可视为双方达成解除合同之意，此时应为案涉合同的解除之时。另，结合原、被告交付鱼塘时也是简易交付的操作模式，本院认为被告退回案涉合同时即视为鱼塘的返还，故原告称退回合同不代表退回鱼塘的主张，本院不予采纳。本院认定案涉合同的解除时间为2016年8月，并被告已于2016年8月退回原告案涉鱼塘。

第三，关于原告主张被告支付自2016年7月1日至被告实际交付完毕之日止的租金问题，如前所述，本院认定被告返还案涉鱼塘的时间为2016年8月，且被告已于2015年7月20日支付第一年即2015年7月1日至2016年6月30日的租金123000元，故被告尚需支付原告2016年7月的租金即10250元。至于逾期支付租金利息，根据双方于《鱼塘承包租赁合同书》第九条关于“乙方不按时缴交租金的，按应缴租金每日加收1%的滞纳金”的约定，原告称该违约金约定过高，自动调整为以年利率24%计算，属于原告对于自身合法权益的自由处分，本院予以确认，故被告应按照每月2%的标准支付原告逾期支付租金的违约金。至于起算时间，根据双方于案涉合同中第三条关于“租金按年缴交，乙方于每年7月1日前将当年租金转让甲方银行账户”的约定，起算时间应从2016年7月开始计算至被告付清租金之日止；原告超出部分诉请，本院不予支持。

第四，根据《鱼塘承包租赁合同书》第九条关于“乙方的违约责任：乙方不按时缴交租金的，按应缴租金每日加收1%的滞纳金。乙方违反合同在租赁期内退租的，甲方不退还所收乙方定金。乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除随时没收定金、追回乙方拖欠款项、收回鱼塘及解除合同，由此造成乙方经济损失的不予赔偿：……未按时向甲方缴交租金超过三个月……”的约定，被告在合同期内退租及拖欠租金逾期超三个月未支付，根据前述的约定，原告有权没收被告定金，故对原告诉请确认其无需退还被告定金123000元的主张，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、确认原告东莞市大岭山镇水朗第一股份经济合作社与被告王开封于2015年7月21日签订的《鱼塘承包租赁合同书》（编号为鱼塘租赁201501号）已于2016年8月解除；

二、限被告王开封于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市大岭山镇水朗第一股份经济合作社2016年7月的租金10250元及违约金（违约金以未付款为基数，以每月2%的标准从2016年7月计算至被告付清租金之日止）；

三、确认原告东莞市大岭山镇水朗第一股份经济合作社无需退还被告王开封交付的定金123000元；

四、驳回原告东莞市大岭山镇水朗第一股份经济合作社的其他诉讼请求；

五、驳回被告王开封的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件本诉受理费5245.6元（原告已预交），由原告承担5145.6元，被告承担100元；反诉受理费3417.5元（被告已预交），由被告承担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。

审  判  员  陈巧勤

二〇二〇年十一月六日

书  记  员  何倩贝

吴素雯

 

 

强制执行风险提示

生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：

一、信用惩戒

1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。

2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。

3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。

二、损失扩大

1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。

2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。

三、强制措施

1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。

2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。

3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。